생애최초 규제푸니…연소득 1억 '맞벌이' 최대수혜

금리 인상 탓에 대출수요엔 의문…부동산 영향도 제한 전망



(서울=연합인포맥스) 김예원 송하린 기자 = 정부가 생애최초 주택구입자에 대해 주택담보대출비율(LTV)을 80%까지 완화하기로 했다. 단 총부채원리금상환비율(DSR) 규제는 종전대로 유지되면서 이번 규제 혜택은 고소득자 또는 맞벌이 부부에게 돌아갈 것이라는 전망이 나온다.

다만 주택담보대출 금리가 연 7%를 넘어서는 금리 인상기에 접어든 만큼 부동산 시장에 미칠 실질적인 영향은 아직 미지수란 평가다.

◇ 주택가격·소득제한 사라져…연 소득 1억원 돼야 최대한도 나온다

17일 금융위원회가 발표한 새정부 가계대출 관리방향에 따르면 정부는 생애최초 구택구매자에 대해 주택 소재지역·주택가격과 무관하게 LTV를 최대 80%까지 적용하도록 했다.

여기에 기존에 있었던 소득(부부합산) 제한도 사라졌고, 총대출한도는 기존 4억원에서 6억원으로 늘었다.

은행권 관계자는 "9억원 이하라는 주택가격과 부부합산 소득 1억원이라는 기준이 사라진 것이 가장 큰 효과를 낼 것"이라며 "외벌이의 경우 DSR 제한이 아직 남아 있는 만큼 서울 외곽이나 수도권 등에 집을 매수하려는 맞벌이 부부가 가장 큰 수혜자가 될 것으로 보인다"고 말했다.

특히 최대 6억원의 대출한도를 모두 받을 수 있는 집단은 부부합산 연소득이 1억원 안팎인 차주들이 될 것으로 보인다.

전일 기준 주택담보대출 금리인 연 5.19%로 6억원을 빌려 원리금균등방식으로 상환한다고 가정해보자. DSR 40%에 맞춰서 6억원을 빌릴 수 있는 최저 연소득은 8천420만원으로, 이마저도 50년 만기로 빌렸을 경우에나 가능하다.

통상적인 만기인 30년 만기로 빌릴 경우 DSR 40%를 충족시킬 수 있는 연 소득은 9천880만원이다. 심지어 금리가 연 7%·8%로 올라가게 되면 필요한 연소득은 각각 1억2천만원, 1억3천210만원이 된다.

다른 은행권 관계자는 "DSR 40%를 충족하면서 대출 최대한도를 받으려면 소득이 합산되는 부부들이 좀더 유리한 셈"이라며 "각각 5천만원 안팎의 연소득을 올리는 맞벌이 부부들에게 정책효과가 있을 것이라는 점을 시사하는 결과"라고 언급했다.

◇ 금리 인상기에 대출수요 의문…부동산 영향은 '글쎄'

그러나 금리 인상기에 본격적으로 접어든 탓에 이런 정책이 제대로 효과를 발휘할 수 있을지에 대해서는 의문이다. 이자 부담이 커진 상황이라 LTV가 80%까지 완화된다고 하더라도 대출을 받기엔 부담스러운 환경이기 때문이다.

실제로 6억원을 대출만기 30년으로 금리 5.19%로 받았을 경우 월 329만원가량의 원리금을 상환해야 한다. 만약 금리가 연 7% 수준까지 올라간다고 가정했을 경우 원리금 상환액은 월 399만원 수준까지 올라간다.

이미 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 자이언트 스텝(한 번에 금리 0.75%포인트 인상)이 이어진 가운데 한국은행의 빅스텝(한 번에 금리 0.50%포인트 인상) 가능성도 열려 있어 향후 주택담보대출 금리는 상승곡선을 그릴 가능성이 크다.

우석진 명지대학교 경제학과 교수는 "저금리에 힘입어 주택가격이 올라가던 시기인 작년에 해당 대책이 나왔으면 효과가 있었겠으나 지금은 상황이 다르다"며 "주담대 금리가 7~8%까지 갈 수 있다는 상황에서 대출을 풀어줘도 나서는 사람이 없을 것"이라고 말했다.

그뿐만 아니라 부동산시장에서도 매수세가 꺾여가는 분위기여서 이번 정책이 매수세 회복 등 부동산시장에 끼칠 수 있는 영향도 제한적이라는 분석이다.

한국부동산원 조사에 따르면 지난달 수도권 아파트 매매가격은 전월대비 0.10% 하락했다. 낙폭이 지난 4월의 2배 이상으로 확대된 것이다.

김인만 부동산경제연구소장은 "통상 사람들이 투자하는 이유는 더 오를 것 같다는 기대감인데 지금 같은 분위기에서는 그런 기대치가 낮다"며 "이러한 정책이 지금 부동산 분위기에서는 영향이 없을 것"이라고 설명했다.

다만 LTV 규제에서 주택가격 제한이 사라지면서 생애최초 주택구입자가 노려볼 만한 6~9억원 가격대 부동산에서 일부 수요가 증가할 것이란 전망도 나온다. 이 경우 서울 외곽이나 경기도에 있는 25~35평 아파트들이 주요 대상이다.

윤수민 NH농협은행 올(All)100자문센터 부동산전문위원은 "6억~9억원에서 조금 더 소득이 된다고 하면 10억원 정도 가격이 커버하는 지역에서 수요가 증가할 것"이라며 "이 대책을 기다리고 있던 젊은 계층이 없지 않았던 만큼 중저가아파트의 경우 매수세가 붙으면서 호재로 작용할 수는 있을 것"이라고 부연했다.

*그림1*



ywkim2@yna.co.kr

hrsong@yna.co.kr