해외 부동산 사태 속 대체투자 늘리는 KIC, 현지 실사·관리는

외부 기관에 대체투자 수익률 평가 위탁…"자체 역량도 필요"



(서울=연합인포맥스) 노요빈 기자 = 국부펀드인 한국투자공사(KIC)가 대체투자 비중을 늘리는 가운데 해외 부동산시장에 대한 우려가 복병으로 떠오르고 있다.

장기간 이뤄지는 대체투자 특성상 중간 수익률이나 위험도를 보다 면밀히 점검하기 위해서는 자체적인 현지 실사 역량을 강화해야 한다는 목소리가 나온다.

15일 KIC에 따르면 최근 5년(2019~2023년)간 대체자산 부문 연 환산 수익률은 8.6%를 기록했다. 1년 전(2018~2022년) 9.68%에서 소폭 하락했다.

KIC는 작년 말 기준으로 총자산 가운데 78%를 전통자산에, 22%를 대체자산에 투자하고 있다. 전체 운용자산(AUM)이 1천894억 달러인 점을 고려하면 대체자산으로 운용하는 규모는 416억 달러(약 55조 원) 남짓이다.

최근 대체투자는 전통자산 대비 꾸준한 수익률을 내면서 유망한 투자 수단으로 주목받았다.

KIC도 재작년에 대체투자 비중을 크게 높였다. 재작년 말엔 전년(2021년) 대비 투자 비중이 17.5%에서 22.8%로 5%P(포인트) 넘게 뛰었다.

다만 연방준비제도(연준·Fed)의 고금리 장기화 여파로 최근 상업용 부동산을 중심으로 자산 부실화를 경고하는 우려가 제기된다.

특히 상업용 부동산 투자는 공사 지연부터 공실률 증가, 매각 지연이나 실패 등 비정형화된 위험에 노출될 수 있다. KIC는 대체자산 내 개별 자산군으로 사모주식과 부동산, 인프라스트럭처, 헤지펀드 등에 투자한다.

장기 시계로 대체투자를 집행하는 기관에서는 투자 대상의 위험 요인을 계속해 파악하고 이를 점검해야 할 필요성이 커졌다.

KIC는 정부와 한국은행에서 자산을 위탁받아 전액 외화자산으로 투자 운용한다. 해외 현지에 실사 역량은 필수적이라는 진단도 나온다.

박해식 한국금융연구원 선임연구위원은 "해외 대체투자 건은 직접 해외에 가서 실사하고 진행해야 한다"라며 "서류상으로 감정평가사가 내준 감정가가 맞는지 확인하는 건 부족할 수 있다"고 말했다.

그는 "최소한 복수의 기관에 감정평가를 위탁해 체크하는 등 객관적인 평가를 마련할 필요가 있다"고 덧붙였다.

대체자산의 수익률을 자체 평가할 수 있는 모니터링 역량이 중요하다는 견해도 있다.

투자 자산의 수익률을 내부적으로 평가하면 사전에 투자 위험 요인을 파악하는 과정에 반영할 수 있다. 반면에 이를 외부 기관에 위탁하면 손실 위험에 대한 대응 능력은 떨어질 수밖에 없다.

KIC는 대체자산 투자 수익률을 외부 회계법인이나 감정평가사 등 전문 기관에 위탁해 산정하고 있다.

직접 투자는 내부 지침에 따라 '적격성을 갖춘 제3자'를 통해 공정가치 평가를 진행하는 것을 원칙으로 하고 있다.

간접 투자는 외부 위탁운용사(GP)가 평가한 수익률을 활용한다. 다만 이러한 GP 평가에 중대한 영향을 줄 수 있는 사안이 발생하면 투자관리부문장(CRO)을 중심으로 위탁자산평가위원회를 열고 평가 방식에 대해 검증한다.

KIC의 관계자는 "(대체투자 운용 부서는) 투자를 집행한 자산의 영업과 재무, 운영 등 투자 현황 및 성과 관련 정보를 현지 실사 등으로 상시 모니터링하고 있다"고 말했다.

그러면서 "이와 별도로 리스크 관리 담당 부서 역시 독립적으로 포트폴리오의 리스크 현황을 꾸준히 점검하고 있다"고 덧붙였다.

다만 자체 수익률 검증을 강화할수록 투자 수익 대비 제반 비용이 늘어난다는 측면을 고려해야 한다는 의견도 있었다.

장기 투자기관의 한 관계자는 "대체투자를 결정한 인력이 사후관리도 맡는다"며 "수익률 검증은 더 하면 할수록 좋지만, 기회비용이자 매몰 비용이 될 위험도 있어 이론과는 괴리가 있다"고 말했다.

그는 "(수익률 평가도) 외부에 공식 기관에 의뢰하는 게 시간이나 비용면에서 유리할 수 있다"고 덧붙였다.




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