"美 상업용 부동산 문제에 금융 위기 재현될 것이란 우려는 과도"






(서울=연합인포맥스) 홍예나 기자 = 팬데믹 이후 늘어난 재택근무에 상업용 부동산 공실률이 급증하며 금융위기가 재현될 수 있다는 우려는 과장됐다고 14일(현지시간) 영국 이코노미스트지가 진단했다.

이코노미스트지는 미국 상업용 부동산 중 특히 사무실 문제가 심각해지더라도 자산 특성상 전체 경제에 미치는 영향은 제한될 것이라고 관측했다. 매체는 먼저 부동산 중개업체 세빌스의 데이터에 따르면 2022년 말 농지를 제외한 미국 부동산의 총가치는 66조달러이고 이 중 상업용 부동산이 차지하는 비중은 4분의 1에 그쳤다고 지적했다.

이코노미스트지는 2007년과 2009년 사이 미국 주거용 부동산 가치는 3분의 1 정도 줄었는데 오늘날 비슷한 규모의 충격은 전체 부동산 가치에서 16조달러가 사라지는 것과 마찬가지라며 이에 비해 현재 미국의 모든 사무실 건물이 전체 가치를 잃는다고 해도 손실 규모는 16조달러의 4분의 1 정도 수준에 불과하다고 언급했다.

매체는 은행들은 주거용 부동산에 비해 상업용 부동산 관련 손실로부터 더 잘 보호된다고도 덧붙였다. 주거용 부동산에 대한 대출은 건물 가치 100%에 가까운 규모인 경우가 많으나 상업용 부동산 대출 규모는 아무리 크다고 해도 건물 가치의 75% 정도까지만 차지하는 경향이 있는 것으로 나타났다.

이 밖에 이코노미스트지는 구체적으로 살펴보면 최근 NYCB 문제는 은행 고유의 문제인 것으로 보인다고 관측했다. 매체는 NYCB가 뉴욕 사무실에 노출됐던 것은 사실이지만 같이 포트폴리오에 포함됐던 뉴욕시 다가구 아파트(rent-stabilised "multi-family" apartment) 관련 대출도 감가상각됐었다고 언급했다. 해당 아파트 가격은 2019년 임대료 인상을 제한하는 법안이 통과된 후 급락한 바 있다.

대부분 미국 상업용 건물 관련 자금은 5년 혹은 10년 만기 대출을 통해 조달되는데 고금리 환경이 유지되고 있는 가운데 이러한 대출 중 상당수가 조만간 재융자될 예정이라 상업용 부동산 관련 우려는 계속되고 있다. 향후 2년 내 만기가 연장되어야 하는 미국 상업용 부동산 대출 규모는 약 1조달러로 이는 상업용 건물에 대한 총부채의 약 5분의 1에 해당하는 규모다.

최근 몇 주간 중형 은행인 뉴욕커뮤니티뱅코프(NYS:NYCB)와 상업용 부동산에 노출된 아오조라 은행(TSE:8304), 도이체 판드브리프방크(XTR:PBB)는 모두 대출 관련 문제를 보고했고 주가 급락을 겪기도 했다.

ynhong@yna.co.kr