[채상욱의 부동산톡톡] '전세박사' 국토장관의 대책을 기대하며



2024년 6월 현재 수도권 아파트 전세가격의 상승세가 가파르고, 매매가 역시 전세가와 같이 강세를 보이고 있다. 주간 기준 0.1%의 상승률은 코로나 유행기 수준의 강세장으로, 거래량 및 가격 모두 강세로 전환하였다. 한편, 지방 부동산 시장은 전세가 하락세와 매매가 약세가 지속되고 있어서 양극화된 시장의 모습을 보이고 있다.

아파트 전세가격이 주간 0.1% 이상 상승하는 모습을 보인 후로 국토교통부도 부랴부랴 대응에 나서고 있다. 사실 매매가와 달리 전세가격은 2023년 하반기부터 내리 상승했고, 매매가격이 2023년 4분기 대출 규제 확대로 하락세로 전환했을 때도 전세가격은 지속 상승하였다. 세간에 전세가 강세와 관련한 여러 분석이 있고, 국토부 장관도 최근 언론과의 대담에서 본인의 생각을 밝히며 전세 강세는 임대차법 개정을 하지 않아서, 또 신생아론 대출 등이 전세 강세로 넘어갔다는 분석을 하고 있다.

그러나 근본적으로 전세는 월세를 이자율로 나눈 값이라 금리가 내려가면 상승하는 경향이 있고, 2023년 말 대비로도 시장금리가 50bp 이상 내렸기에 상승의 이유로는 충분하다. 추가로는 비아파트 전세시장이 소멸하고 아파트로 내몰리는 현 국내 임대차 시장의 변화에 전세 강세의 비밀이 숨어있다.

한국의 주택은 아파트와 비아파트로 구분할 수 있으며, 그 수도 대략적으로 60대 40 정도로 나뉜다. 전국 100만호 이상의 오피스텔 중 4분의 3이 주거용으로 사용되는 형태라, 비아파트 중 오피스텔까지 넣는다면 55대 45 정도가 된다. 전세가격이 치솟고 전세금 미반환 리스크가 커지자, 임차인들이 전세보증금 반환보증보험 가입을 늘린 것이 2018년부터고, 2020년부터는 일부 제도화되면서 누적으로 전세보험 가입액이 폭증, 2022년 말에 100조원을 넘기면서 총 전세 1천조원 중 10% 정도의 비중이 전세보험에 가입하는 형국이 되었다. 2022년부터 역전세가 오고 보증 사고가 속출하였는데, 이 과정에서 역전세와 관련한 여러 전세가 안정 대책들이 발표되었다.

문제는 정부가 스스로 역전세를 더 부추기는 데 있다. 먼저, 2020년 7·10 대책으로 비아파트 중 연립·다세대의 전세보험 가입액 상단을 공시가격의 150%를 준수하고 있다가, 2022년 말부터 140%로 내렸고, 2023년부터는 140%에 0.9배를 곱한 126%를 유지하고 있다. 이 와중에 공시가격도 크게 내렸는데, 그러자 역전세가 순식간에 증폭되기 시작하였다. 가령 2022년에 공시가 1억의 150%인 1억5천만원에 전세보험에 가입했는데, 2024년에는 126%인 1억2천600만원에 가입해야 하는 상황이 된 것이다. 임대인은 차액인 2천400만원을 내줘야 하는데 이것이 비아파트 전체에 발생하고 있다.

덕분에(?) 2022년 비아파트의 월세화 비중은 평균 55% 수준이었지만, 현재는 평균 70% 수준에 이르고 있다. 그 비중만큼 전세가 사라졌다는 의미인데, 사라진 전세 수요자들이 소형 아파트로 밀려가면서 아파트 전세가격 강세가 본격화된 것이 2023년 하반기부터다.

정부는 부랴부랴 이런 상태임을 깨닫고, 올해 6월 6·13 대책을 발표하였다. 핵심은 부동산원의 공시가격을 베이스로 평가하는 것이 아니라, 빌라 등 소유주가 공시가에 불만을 제기할 시 지정된 감정평가사를 통해서 감정평가액 베이스로 전세보험을 발급한다는 것이다. 이마저도 감정평가액의 100%가 아니다 보니 감정평가 후 더 낮아질 수도 있고, 감정평가사 역시 이런 국면에서 감정평가액을 무리하게 시세보다 초과해서 감정평가할 인센티브가 적다. 훗날 어떤 문제로 돌아올지 모르기 때문이다.

현 국토부 장관은 전세학으로 박사학위를 받은 경력이 있는 임차 전문가다. 현 임차시장에 생기는 비아파트, 아파트 시장 간의 분배 문제는 금리와 같은 거시 문제가 아닌 미시적 문제라 국토부의 소관이다. 비아파트의 주거 기능 회복이, 아파트 전세가 안정화의 첫걸음이 될 것이다.

(채상욱 커넥티드그라운드 대표)