[채상욱의 부동산톡톡] 주택시장 안정에 총력을 기울일 때



올해 여름 부동산 시장은 그 어느 해보다 뜨거웠다. 주간 0.3%에 이르는 상승률을 보인 것은 코로나시기의 급상승을 넘는 수준이었다. 7월 서울시 월간 매매 거래량이 8천건을 넘기면서, 아마도 8월의 가계대출 동향은 10조원 가까운 값을 보이게 될 가능성 크다. 거래량에 1달 후행해서 대출이 반영되어서다. 또 이러한 수치들이 전달 혹은 상반기 비 급격한 변화를 하는 것이 정부를 불편하게 하고 있기에, 8월 말부터 금융규제를 시작하게 된 명분이 되고 있다.

관건은 이러한 강세의 원인에 대한 대응이 잘 이뤄질지에 대한 부분일 것이다. 정부가 생각하는 원인은 크게 두 가지인데, 첫째는 8·8 부동산 공급대책에서 말하는 빌라시장의 불안이다. 원래 빌라시장은 서민 주거의 대표 격 상품인데, 2022년 하반기부터 시작된 전세 사기 사건으로 빌라 기피 현상이 심화되어 탈 빌라 임대차를 선택하고 아파트 시장으로 수요가 넘어왔다. 이 과정에서 빌라 임차료와 매매시장은 붕괴했고, 반대로 소형아파트 전세 가격이 크게 치솟기 시작한 것이 2023년부터였다. 2023년은 특례보금자리론이 존재하여 일부를 매수로 흡수한 듯 보였으나, 2024년의 특례신생아론은 범위가 제한적인바, 결국 아파트 임차료 상승과 매매가 상승의 큰 원인이 되었다고 보는 듯하다. 실제 서울시 임대차 거래에서 비아파트의 월세화율이 평균 55% 수준에서 70%에 육박한다는 것은 전세 시장이 죽었다는 것을 보여준다. 그 결과 소규모 아파트 전세난과 전세 상승, 이후 매매 상승이 나타났고 이런 주택들을 처분하는 종전 주택 매도인들의 갈아타기 시장이 가장 큰 시장의 특징이라고 보는 것이다. 이런 맥락에서 8·8 대책이 발표되었고, 정부가 빌라를 무제한 매입할 것이라는 시그널을 보내기에 이르렀다.

정부의 두 번째 의중은 8·21 금융위원회 대책에 있다. 최근 서울시 주택구입에 관한 자금조달계획서를 분석한 자료에 따르면, 용산구 등 주요 지역에 갭투자 비중이 67%에 이르고 자금조달서 상 고소득자들의 대출액이 상당한 규모라고 판단하는 듯하다. 본디 수요란 자금력을 의미하는 것이기에, 단기 시장 안정화를 위해서는 이러한 대출수요를 안정화하는 것이 필요하다고 판단한 것이고, 이것이 8월 말부터 몰아닥친 은행 대출 규제의 단초가 된다. 특히 8·21 대책 외에도 감독 당국의 언론 인터뷰 등은 사실상 창구지도 격 대책이 되었다.

결과적으로 대책 발표 후 주간 상승률이 0.2%대로 내려왔고, 거래량 및 시장 분위기가 다소간 안정세를 보일 것으로 예상된다. 수요를 옥죄면 나타나는 현상이기에 효과가 작지는 않을 것이다. 그러나 다른 의미에서 정부의 8·8 대책과 이후 나올 공급대책들이 잘 진행되는지 지속해서 살피고, 안된다면 어느 부분이 문제인지 개선해야 할 것이다. 당장 정책 발표 후 한 달이 지났는데, 빌라시장의 신규 건설이 증가하거나 하는 등의 시그널이 뜨지 않는다. 또 8·21 금융 대책이 풍선효과를 불러일으켜 타 금융기관으로의 러쉬가 나올지 예의주시할 필요가 있다.

주택시장 안정화란 주택가격의 급등 혹은 급락이 없어, 사람들이 주택을 매수할지 매도할지 임차를 갈지 등에 있어서 가격을 덜 신경 쓰게 하는 것을 말한다. 가격의 급변으로 자기의 계획과 무관한 주거 서비스를 강요받는 것은 국민들을 불행케 한다. 시장안정을 위해 정부가 역량을 보여줄 시점이다.

(채상욱 커넥티드그라운드 대표)