[채상욱의 부동산톡톡] 비정상 전세, 이대론 안 된다는 정부



정부는 최근 '전세가 비정상'이라는 표현을 하면서 전세 시장에 대대적 변화가 있을 수 있음을 예고했다.

국내 전세시장은 2022년 약 200조원대로 증가했다가 그 규모가 감소하고 있다. 그럼에도 불구하고 여전히 전세대출은 가계대출의 10% 이상을 차지하면서도, 총부채원리금상환비율(DSR) 등의 적용을 받고 있지 않다는 점에서 가계대출의 그레이존이라 할 수 있다.

정부는 5월부터, 전세대출에 대해 규제를 개시할 방침인데, 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(주금공·HF)가 전세대출에 대해서 100% 보증을 해주는 것을 90% 보증으로 낮추겠다는 것이다. 이 경우, 비 보증 부분에 대해서 은행의 리스크 심사가 들어가야 하고, 그 부분에 대해서 금리상승 등을 반영하게 될 것이다.

그간 전세대출은 은행의 국제결제은행(BIS) 비율 계산에도 유리하게 작동해 왔다. 정부 등 공공이 100% 보증하는 대출이기에 위험자산으로 분류되지 않았고, 위험자산 대비 자기자본비율이 양호한 상태로 유지되었던 것이다. 그러나 이번 개정을 통해서 은행들도 전세대출에 대해 위험심사를 하게 되면서 비로소 전세대출 팽창에 대한 억제가 작동하게 되었다.

전세는 주택가격 상승의 기제로 오랜 기간 작동해왔다. 이명박 정부에서부터 박근혜 정부, 문재인 정부를 거치는 동안 전세대출에 대한 정부의 공적 보증은 1억원에서 시작하여 현재 5억원에 이르고 있다. 전세가 공적 보증을 통해서 민간은행에서 무위험으로 취급할 수 있게 되면서, 전세대출이 급증했고 이 과정에서 임차인들은 전세대출을 통해서 전세보증금을 조달하면서도 반대로 전세가 상승으로 매매심리가 높아지는 것을 십수년간 반복해서 경험해왔다.

2022년 KB경영연구소에서 전세대출의 확장이 임차인에게 긍정적으로 작동하기는 하지만, 반대로 임차료 상승으로 매매심리가 높아져 매수를 독촉하는 경향이 있고 실제 전세가 상승이 매매가 상승으로 이어져 왔음을 밝힌 바 있다. 그런 맥락에서 최근 금융 부처의 전세대출에 대한 지적 및 개선 의지는, 십수년에 걸친 전세에 대한 정부의 개선 의지를 최초로 확인했다는 점에서 의의가 있다 할 것이다.

최근 서울의 토지거래허가제 해제 및 재지정을 하는 과정에서 시장가격이 변동성을 높이는 시점이다. 그러나 매매시세는 결국 임차료라고 하는 부동산 가치의 근간에 기반해서 움직여왔다. 그런 임차료를 대출을 통해서 초과 상승시켜온 역사를 차제에 서서히 완화할 수 있기를 기대해 본다.

(채상욱 커넥티드그라운드 대표)






<저작권자 (c) 연합인포맥스, 무단전재 및 재배포 금지, AI 학습 및 활용 금지>