환율 1,300원 웃돌면 주택 매매가 '하락세' 뚜렷

금리·공급원가 두가지 경로로 집값에 영향

환율 1% 상승 시 집값 0.4% 내리고 거래량 3.15% 감소

국토연 '환율·주택가격 상관관계' 분석



(서울=연합인포맥스) 윤영숙 기자 = 달러-원 환율이 상승하면 일정 시차를 두고 주택 매매 가격이 하락한다는 국토연구원의 분석이 나왔다. 특히 환율이 1천300원 이상일 경우 거래, 공급, 가격 전반에서 위축 흐름이 뚜렷했던 것으로 파악됐다.

연구원은 이를 근거로 환율이 급등하면서 주택시장의 불확실성이 고조될 때는 정부가 사전 대응 체계를 구축할 필요가 있다고 조언했다.

12일 국토연구원의 박진백 박사가 발표한 '환율 변동이 주택시장에 미치는 영향과 정책적 시사점' 연구에 따르면, 환율은 단기뿐 아니라 장기적으로도 주택가격 변동에 의미 있는 영향을 미치는 변수로 나타났다.

연구는 2000년부터 2024년까지의 주택매매 가격, 물가상승률, 인허가, 환율 등과의 관계를 분석한 결과, 2010년~2024년까지 주택시장이 유동성 공급에 높은 영향을 받게 되면서 환율과 주택가격 간의 인과관계가 성립하는 것으로 나타났다.

즉 2010년 이후 주택시장에 대한 금리의 영향이 강화됐고, 이러한 금리는 환율에 영향을 받는 구조였다. 환율은 매매가격에 대해 금리를 통한 경로와 공급원가를 매개로 한 경로로 나타났다.

환율은 우선 기준금리 인상 압력을 동반해 대출금리 상승과 유동성 축소로 이어져 주택 구매 수요를 제약했다. 이는 전반적인 주택거래량 축소, 실수요자들의 접근성 저하, 가격 상승세 둔화 등으로 이어질 수 있었다.

또한 환율은 자재비, 건설비 등 주택공급 원가에 영향을 미쳐 비용 증가가 매매가격에 반영되는 간접 경로 형태를 띠었다. 환율 상승이 건설 원가를 높이고 이로 인한 부담이 분양가나 매매가격에 전가되는 방식이었다.

환율 수준별 시장 반응을 분석하면, 환율이 1천300원 이상일 경우 거래, 공급, 가격 전반에서 위축 흐름이 뚜렷하게 나타났다.

가격 측면에서는 달러-원 환율이 오르면 일정 시차를 두고 주택매매가격이 하락하는 경향이 확인됐다. 고환율이 수입 자재 가격 상승과 건설원가 증가로 이어지고, 장기적으로 주택 공급 부담을 높여 가격을 자극하는 메커니즘에 기인했다.

실제 인허가 물량은 환율 1천300원 이상 구간부터 감소했고, 1천400원 이상에서는 큰 폭으로 감소했다.

연구를 맡은 박진백 박사는 "환율이 상승하면 단기적으로 부동산시장의 불확실성도 빠르게 확대되는 것으로 확인했다"고 말했다.

환율 급등 국면에서는 시장 참여자들의 기대가 불안정해져 투자 및 거래 활동이 위축될 가능성이 커진다는 이야기다.

환율이 1% 상승하면, 11개월간 누적 주택 매매가격은 0.4% 하락하고, 전셋값은 0.56% 떨어졌다. 거래량은 5개월 누적 기준 3.15% 감소했다.

박진백 박사는 환율이 오르면 단기적으로 매매 가격과 전셋값이 하락하고, 거래량을 축소하며, 착공을 지연시키는 영향이 확인된 만큼 정부의 선제 대응이 필요하다고 진단했다.

공급 위축에 대비해서는 공공 주도의 인허가 확대, 건설금융 지원, 분양 리스크 완화 등의 조치를 병행해 공급이 안정적으로 이뤄질 수 있도록 하고, 불확실성이 높아지는 시기에는 거래 위축에 대비해 조기 경보체계 구축이 필요하다고 조언했다.

또한 불확실성지수를 활용해 상시 모니터링 체계도 구축할 필요가 있다고 조언했다.

박진백 박사는 "환율이 실질적으로는 공급비용과 심리를 동시에 자극하는 중요한 요인"이라며 "정책당국이 금리뿐 아니라 환율 변화도 면밀히 살피면서 거시경제와 주택시장을 아우르는 선제 대응 전략을 마련해야 한다"고 말했다.




ysyoon@yna.co.kr



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