KDI "PF 자기자본비율 20% 되면 분양 리스크 13%p↓…총사업비도 감소"

"PF 대출 총액한도 저자본 사업장에만 적용해야…우선주도 자기자본으로 인정"








(세종=연합인포맥스) 최욱 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율이 정부 목표치인 20%까지 상승하게 되면 주거용 사업장의 엑시트(exit) 분양률이 13%포인트(p) 하락하고 총사업비가 7% 이상 감소할 것이란 국책연구기관의 분석이 나왔다.

황순주 한국개발연구원(KDI) 선임연구위원은 22일 발간한 '부동산 PF 자본확충의 효과와 제도개선 방안' 보고서에서 이 같은 분석 결과를 발표했다.

2022년 레고랜드 사태 이후 부동산 PF가 우리 경제 전반에 중대한 위험 요인으로 꼽히고 있는 가운데 각계에서는 낮은 자기자본이 PF 위기의 원인이라는 주장이 제기됐다.

정부도 지난해 말 이런 문제 의식을 갖고 PF 자기자본비율을 중장기적으로 20%까지 높인다는 목표 아래 다양한 제도 개선 정책을 내놨다.

하지만 자기자본을 늘렸을 대 어느 정도의 긍정적인 효과가 있는지 실증적으로 분석한 결과는 찾아보기 어려웠다.

황 연구위원은 이런 점에 착안해 2013년부터 2025년까지 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석했다.

분석 결과 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부 중장기 목표치인 20%까지 높아질 경우 주거용 사업장의 엑시트 분양률은 59.2%에서 46.3%로 약 13%p 떨어졌다.

엑시트 분양률은 PF 대출을 상환하기 위해 필요한 최소한의 분양률로, 분양 리스크를 뜻한다.

미분양으로 실제 분양률이 엑시트 분양률을 밑돌면 PF 사업은 부실에 빠지게 된다.

황 연구위원은 "자본이 증가하는 대신 부채가 감소하면 갚아야 할 대출의 원리금이 줄어 엑시트 분양률도 낮아진다"며 "13%p의 분양 리스크 감소 폭은 엑시트 분양률이 평균 60% 수준임을 고려할 때 상당히 큰 폭"이라고 설명했다.






자본 확충은 총사업비 감소에도 영향을 주는 것으로 나타났다.

분석 결과를 보면 PF 자기자본비율이 3%에서 20%로 올라갈 때 총사업비는 평균 3천108억원에서 2천883억원으로 7.2% 줄었다.

특히 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3천151억원에서 2천801억원으로 11.1% 줄어 감소 폭이 더 큰 것으로 분석됐다.

황 연구위원은 "총사업비는 토지비, 공사비, 금융비, 기타비로 구성된다"며 "자기자본비율이 상승할 때 토지비는 별다른 변화가 없으나 공사지, 금융비, 기타비가 감소하면서 총사업비가 줄었다"고 했다.

다만, 황 연구위원은 자기자본 요구 수준이 올라가면 각종 개발 사업이 위축될 수 있어 향후 PF 정책은 자본 확충 규제와 함께 이를 지원하는 다양한 유인책으로 구성돼야 한다고 강조했다.

먼저 정부가 도입할 예정인 대출 총액한도 규제는 모든 PF 대출이 아닌 저자본 사업장에 제공된 PF 대출에 한해 적용해야 한다고 했다.

아울러 우선주는 상환 의무가 부여되지 않은 경우 PF 적격 자기자본으로 인정해야 한다고 제언했다.

정부가 올해 세제개편안에서 3년 일몰 기한을 두고 적용하겠다고 발표한 프로젝트 리츠 토지 현물출자에 대한 양도소득세 이연 제도는 상시화해야 한다고 주장했다.

황 연구위원은 "PF 구조를 고자본 구조로 개선하는 것은 어려운 과제인 만큼 양도세 이연 제도는 지속될 필요가 있다"며 "PF 사업은 일반적으로 3년 이상 장기에 걸쳐 이뤄지기 때문에 일몰 기한이 있는 경우 이연을 기대하고 사업을 추진한 사업장이 제도 변화에 대한 불확실성에 직면할 수 있다"고 지적했다.

황 연구위원은 PFV(프로젝트금융투자회사)에 대해서도 프로젝트 리츠나 부동산 펀드 등에 상응하는 건전성 규제와 감독이 필요하다고 조언했다.




wchoi@yna.co.kr



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